Le paiement du loyer et des charges

Si elle semble la plus évidente des obligations du locataire, elle n’en reste pas moins la première. Le locataire doit payer son loyer et les provisions sur charges prévues au bail dans les temps.

Afin de ne pas oublier de remplir cette obligation, le locataire peut mettre en place un prélèvement automatique. Pour cela il lui suffit d’en adresser la demande au service comptabilité gérance à l’adresse compta.gerance@laurin-immobilier.com, accompagnée d’un relevé d’identité bancaire (RIB) du compte sur lequel doit être réalisé le prélèvement.

L’usage paisible du bien

Le locataire doit user du bien sans porter préjudice à ses voisins.

Cela passe d’abord par une utilisation conforme à la destination prévue dans le bail.

Par ailleurs, le locataire ne doit pas troubler la tranquillité du voisinage et si le bien est en copropriété, il doit respecter les prescriptions du règlement de copropriété.

L’assurance du bien

Le locataire a l’obligation d’assurer le bien qu’il loue.

Il doit fournir chaque année, au bailleur ou à son gérant, une attestation de son assureur confirmant qu’il est bien assuré.

L’attestation d’assurance doit être adressée dans les meilleurs délais au service Location-Gérance à l’adresse location@laurin-immobilier.com.

Si le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance pour le bien loué, le bailleur peut :

• Souscrire une assurance en lieu et place du locataire
• Demander la résiliation du bail

En cas de souscription par le bailleur, le montant de la prime peut être majorée et est facturée au locataire.

L’entretien de la chaudière

Les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou utilisant des combustibles multiples et dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW doivent faire l’objet d’un entretien annuel.

Dans le cas d’une chaudière individuelle, cette obligation incombe à l’occupant. Elle s’impose donc au locataire sauf stipulation contraire du bail.

L’entretien de la chaudière doit être réalisé par un professionnel qui remet au locataire une attestation d’entretien.

L’attestation d’entretien doit être adressée dans les meilleurs délais au service Location-Gérance à l’adresse location@laurin-immobilier.com.

En cas d’absence d’entretien :

• L’assurance peut refuser d’indemniser le locataire en cas d’accident
• Le coût de l’entretien peut être retenu sur le dépôt de garantie lors de l’état des lieux de sortie.

L’entretien du bien

L’entretien du bien incombant au locataire est définit comme l’entretien courant, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives sauf si ils sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire doit également répondre des dégradations du bien qui interviennent au cours du bail.

Enfin le locataire ne peut pas transformer les lieux loués sans l’accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, le bailleur peut exiger du locataire, au moment de son départ, la remise des lieux dans leur état d’origine.

L’entretien du bien tout au long de la location, permet d’arriver serein à l’état des lieux de sortie. En effet, l’entretien que le locataire n’a pas réalisé et les dégradations qu’il aurait commis au cours du bail, peuvent être retenu par le bailleur sur le dépôt de garantie.

L’accès au bien

Le locataire doit accorder l’accès au bien loué pour la préparation et la réalisation des travaux d’entretien et d’amélioration par le bailleur.

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Il est particulièrement désagréable de recevoir une lettre de relance. Pourtant vous n’êtes pas à l’abri d’un retard de paiement, que ce soit parce que vous êtes en déplacement, en vacances, parce que votre courrier n’a pas été distribué par la poste ou encore parce que vous avez tout simplement oublié.

Par ailleurs, la loi impose au syndic de gérer, pour le compte du syndicat des copropriétaires, le recouvrement des charges et les retards sont susceptibles d’entrainer des frais de relance qui resteront à votre charge.

Il existe une solution simple qui vous permettra d’avoir l’esprit tranquille et de ne pas avoir à supporter des frais de relance. Il s’agit du prélèvement automatique. Le Cabinet Laurin vous propose de prélever sur votre compte vos charges de copropriété ou votre loyer.

Comment le mettre en place ?

Pour mettre en place le prélèvement automatique de vos charges ou de vos loyers, il faut adresser au service Comptabilité concerné votre demande accompagnée du relevé d’identité bancaire (RIB) du compte sur lequel doit être réalisé le prélèvement.

Pour le prélèvement de vos charges de copropriété :

compta.syndic@laurin-immobilier.com

Pour le prélèvement de vos loyers :

Service Comptabilité gérance

compta.gerance@laurin-immobilier.com

À réception de votre demande, le service concerné vous enverra un mandat de prélèvement à lui retourner signé.

Périodicité du prélèvement

Les charges de copropriété sont prélevées le 10 du premier mois de chaque trimestre civil soit le 10 janvier, le 10 avril, le 10 juillet et le 10 septembre.

Par dérogation à la périodicité trimestrielle légale, le Cabinet Laurin vous propose de prélever vos charges mensuellement le 10 de chaque mois. Cette périodicité entraine des frais.

Les loyers sont prélevés le 10 de chaque mois.

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La gestion d’un dégât des eaux

1. Déclarer le sinistre

Dès l’apparition d’un dégât des eaux, il faut le déclarer à votre assureur.

2. Réaliser la recherche de fuite

La recherche de fuite est ensuite le préalable indispensable au traitement du sinistre. En effet tant que l’origine du dégât des eaux n’est pas identifiée, il n’est ni possible de faire cesser la fuite ni d’engager les procédures d’indemnisation et de remise en état.

N’attendez pas pour engager la recherche de fuite et assurez vous de la présence de vos voisins afin que votre plombier puisse accéder à leur appartement !

3. Réparer la cause

Une fois l’origine de la fuite identifiée, le responsable doit la réparer. Pour mémoire, la réparation de la cause d’un sinistre n’est pas indemnisée par les assureurs. Afin d’identifier la responsabilité de la réparation de la fuite vous pouvez consulter le document ci-dessous.

En copropriété, pour déterminer si l’origine d’une fuite est privative ou commune, le principe suivant s’applique : sauf mention contraire dans le règlement de copropriété, la loi dispose que tout ce qui est affecté à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou de son locataire est une partie privative.

4. Remplir un constat amiable dégât des eaux

Par la suite un constat amiable dégât des eaux devra être établi entre celui qui subit le sinistre et celui qui en est à l’origine.

5. Réaliser des devis de remise en état

Enfin, des devis de remise en état des dommages devront être réalisés par des entreprises. Ils permettront à l’assureur ou à l’expert de déterminer le montant à indemniser.

Attention ! Si vous réparez les dégâts avant que l’assureur ou l’expert ait pu les constater, vous ne serez pas indemnisé.

6. Transmettre les éléments à l’assureur

En résumé, si vous subissez un dégât des eaux, il faut transmettre à votre assureur :

• Dès que vous avez connaissance d’un sinistre :
  • Une déclaration de sinistre
• Puis, dès que possible :
  • Le constat amiable de dégât des eaux complété par les deux parties
  • Le rapport de recherche de fuite
  • La facture de recherche de fuite si c’est vous qui l’avez commandée
  • Un justificatif de réparation de la fuite
  • Le ou les devis de remise en état

La recherche de fuite

La recherche de fuite est définie dans la convention IRSI comme l’ensemble des investigations destructives ou non, nécessaires pour identifier et localiser la cause et/ou l’origine du dégât des eaux afin de préserver les biens et éviter l’aggravation du sinistre. Elle comprend la remise en état des biens endommagés par ces investigations.

Avec la convention IRSI, la recherche de fuite est réputée garantie. Dès lors que votre assureur est adhérent à la convention, et quelles que soient les clauses de votre contrat, il couvre et doit indemniser la recherche de fuite. Le principe est la prise en charge par les assureurs des recherches de fuite réalisées à leur initiative ou celle de leurs assurés.

Lorsque la recherche de fuite est organisée par les assureurs elle suit les modalités suivantes :

• L’assureur de l’occupant organise la recherche de fuite dans le local de son assuré
• L’assureur du propriétaire ou du copropriétaire non occupant organise la recherche de fuite en cas de :
  • Recherches de fuites destructives dans le local de son assuré
  • Absence d’assurance de l’occupant
  • Local meublé ou saisonnier
  • Congé donné ou reçu au plus tard au jour du sinistre
  • Local vacant
• L’assureur de l’immeuble organise la recherche de fuite :
  • Dans le local commun
  • À titre subsidiaire, dans le local du copropriétaire non assuré

La convention IRSI

La convention IRSI (Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) est une convention entre assureurs dont l’objet est de faciliter la gestion des sinistres. À cette fin, elle :

• Désigne un assureur chargé de la gestion du sinistre
• Organise les modalités de la recherche de fuite
• Simplifie l’évaluation des dommages avec la mise en place d’une expertise unique pour l’ensemble des parties
• Désigne l’assureur qui prend en charge les dommages
• Encadre les recours entre assureurs.

Elle s’applique aux sinistres dégât des eaux et incendie. Elle n’est opposable qu’aux assureurs qui adhèrent à la convention. La convention IRSI a remplacé la convention CIDRE le 1^er juin 2018. Une nouvelle version de celle-ci est entrée en vigueur le 1^er juillet 2020.

Elle traite de façon différenciée les sinistres selon le montant hors taxes des dommages : une première tranche jusqu’à 1 600 € hors taxes de dommages et une seconde entre 1 600 € et 5 000 € hors taxes de dommages.

En dehors de ces tranches, d’autres conventions et le droit commun s’appliquent.

L’assurance du copropriétaire non occupant

Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous devez depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 être assuré pour le bien que vous donnez en location.

Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle version de la convention IRSI le 1^er juillet 2020 et ses nouvelles modalités de recherche de fuite, votre assureur est susceptible de devoir organiser la recherche de fuite dans les cas suivants :

• Recherche de fuite destructive dans le local
• Absence d’assurance de l’occupant
• Local meublé ou saisonnier
• Congé donné ou reçu au plus tard le jour du sinistre
• Local vacant

De plus si la recherche de fuite est organisée par le syndic et qu’il s’avère que l’origine est privative à la charge du copropriétaire non occupant, l’assureur du copropriétaire doit prendre en charge la facture. En cas d’absence d’assurance, cette facture de recherche de fuite restera à votre charge.

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La location de l’appartement ou de la maison de vos rêves est parfois un parcours du combattant. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de ne pas manquer le bien qui vous plait, préparez en amont de votre visite votre dossier de candidature.

Le dossier de location

Le dossier de location doit contenir, pour chaque locataire, la fiche de renseignement location accompagnée des documents suivants :

A. Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

B. Une pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

D. Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

E. En cas de prélèvement du futur loyer :

1. Relevé d’Identité Bancaire (RIB)

Le dossier de cautionnement

La caution s’engage à garantir au bailleur la bonne exécution des obligations qui découlent du bail.

Si une personne se porte caution pour vous, elle doit également préparer un dossier contenant la fiche de renseignement cautionnement accompagnée des documents suivants :

A. Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.

B. Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :

1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

C. Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer.
2. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

D. Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

E. Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

L’examen de la candidature

Une fois votre dossier de location complet, retournez le à l’adresse suivante : location@laurin-immobilier.com. L’examen de votre candidature par l’agence immobilière peut commencer. Elle sera ensuite soumise au propriétaire auquel appartient le choix définitif du locataire.

Nous vous souhaitons de trouver rapidement le logement correspondant à vos attentes !

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L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée doit être fait avec une grande rigueur, en effet, il servira de base de comparaison lors de l’état des lieux de sortie. L’état des lieux d’entrée est établi en deux exemplaires.

Il constate l’état du logement et de ses équipements. Il est important de bien noter, éventuellement de photographier, toutes les dégradations et de définir l’état d’usage de chaque élément du bien loué. Celui-ci mentionne également les relevés des divers compteurs du logement.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre dans un tel état.

Le locataire peut demander que soient ajoutés des éléments à l’état des lieux dans les 10 jours qui suivent sa rédaction. En ce qui concerne les éléments relatifs au chauffage, l’état des lieux peut être complété jusqu’à la fin du premier mois de la période de chauffe.

L’état des lieux de sortie

Il va servir de base aux éventuelles retenues effectuées par le bailleur sur le dépôt de garantie, afin de mettre le logement en état de le louer à nouveau.

Les travaux retenus sont ceux qui auraient dû être supportés par le locataire et que le bailleur va devoir réaliser à ses frais puisque celui-ci quitte les lieux loués.

Il est rédigé dans les mêmes formes que l’état des lieux d’entrée afin de permettre la comparaison entre les deux documents.

Les conséquences d’un dégât des eaux qui n’auraient pas été remis en état ou déclaré à l’assurance du locataire peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.

À la fin de l’état des lieux de sortie le locataire remet l’ensemble des clefs en sa possession à la personne mandatée pour représenter le bailleur.

Préparer votre état des lieux de sortie

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous avec la société qui va réaliser l’état des lieux dans les meilleurs délais et au minimum 20 jours avant la date de la fin de votre préavis. Quelle que soit la date de l’état des lieux, le loyer est du jusqu’au dernier jour du préavis sauf en cas de relocation anticipée.

Le jour de l’état des lieux, le logement doit être vide et nettoyé. Les annexes, telles que les caves, les greniers ou les garages, doivent l’être également. Ne négligez aucun détail.

Les compteurs d’eau et d’électricité ne doivent pas être coupés avant l’état des lieux.

Vous trouverez ci-dessous la liste non limitative d’un ensemble de points qui peuvent faire l’objet d’une retenue et qui sont souvent oubliés par les locataires :

• La remise en place d’éléments présent lors de l’entrée dans les lieux tels que les portes, les sanitaires dont les bidets, les meubles, les miroirs, les étagères, …
• Le détartrage de toutes les robinetteries et équipements sanitaires
• La réfection des joints silicone des baignoires, lavabos et éviers
• Le remplacement des flexibles et des pommes de douches abîmés
• Le débouchage des siphons
• Le déblocage des robinets d’arrivée d’eau
• La réparation des fuites
• Le nettoyage et dégivrage des réfrigérateurs
• Le remplacement des abattants des wc sales ou abîmés
• Le ramonage des cheminées et l’entretien des appareils de chauffage
• Le nettoyage des VMC et des bouches d’aération, le cas échéant remplacement de ces équipements.
• Le remplacement des ampoules grillées
• Le nettoyage des vitres et des rebords de fenêtres
• Le rebouchage des trous dans les murs
• Le nettoyage des murs, sols et plafonds
• Le bon entretien des extérieurs, tel que la tonte du gazon, l’entretien des massifs, la taille des haies, …
• La vérification du bon fonctionnement des émetteurs, de leurs piles et de leur programmation

La remise en état des éléments non conformes est chiffrée par des entreprises et retenue sur le dépôt de garantie du locataire.

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